天街系，這些集合了住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓甚至酒店等多種業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目毫無(wú)疑問(wèn)是一座大城。
大城所立之處，已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)成為人流匯聚之地，最早面市的重慶北城天街，日均客流量可達(dá)15萬(wàn)人次，已達(dá)國(guó)際上成熟購(gòu)物中心的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；未完工的住宅和商鋪也為市場(chǎng)看好，2012年，北京雙天街熱銷70億便是明證。
如今，天街系已經(jīng)進(jìn)入了14座城市，在19處城市核心或新城發(fā)源之地打造“天街城”。象在北京和重慶一樣，天街所立之處，無(wú)一不成為未來(lái)中國(guó)城市化急速發(fā)展的地方。“天街造城，需在要城之地”。業(yè)內(nèi)外在贊譽(yù)龍湖強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力之時(shí)，也不禁開(kāi)始夸贊龍湖擇址的眼光。
多元選址與城市化
19座天街新城遍布大江南北，14座進(jìn)入城市集合了一二三線城市類型。龍湖的選址看似多元，但卻有其內(nèi)在的邏輯。
在龍湖進(jìn)行的分類中，19座天街的布局可分為三類。
北京的新城資源中心論。
杭州、成都的產(chǎn)業(yè)龍頭版塊帶動(dòng)論。
重慶、蘇南的城市中心更新論。
假如僅看表面，依舊會(huì)被龍湖擇址的大框架所迷惑，似乎如此多元，難以尋覓得到共性。但抓住一個(gè)詞，或許能有助于我們更了解龍湖。
城市化，天街造城，離不開(kāi)城市化浪潮。而三類完全不同的選址，無(wú)疑代表的三種截然不同的城市化模式。
在北京，城市化發(fā)展的重心無(wú)疑傾向于周邊新城的建設(shè)。自“兩軸-兩帶-多中心”的城市規(guī)劃方針被確定以來(lái)，過(guò)去攤大餅式的城市擴(kuò)張思路被徹底拋棄，衛(wèi)星城的建設(shè)也被擺上北京市政府的工作重點(diǎn)。
在北京樓市，攤大餅時(shí)代的樓市版塊論也徹底過(guò)時(shí)，新時(shí)期樓市的發(fā)展，無(wú)疑將聚集在資源集中的新城和市郊。
龍湖的選擇是北京常營(yíng)。這塊未來(lái)地鐵六號(hào)線的貫通之地，三大新興產(chǎn)業(yè)集群（朝陽(yáng)文化傳媒產(chǎn)業(yè)、金盞金融示范區(qū)、通州電子商務(wù)聚集區(qū)）匯聚的核心地塊于2010年被龍湖收入囊中。奉獻(xiàn)出的正是當(dāng)下的長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目。
杭州與成都正急速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)也給龍湖帶來(lái)了機(jī)遇。以成都為例，作為全國(guó)制造業(yè)的西移的落腳點(diǎn)，成都高新西區(qū)成為最為重要的承載之地。自2003年2003年英特爾攜60%的芯片生產(chǎn)進(jìn)駐開(kāi)始，高新西區(qū)已發(fā)展成為一個(gè)擁有60萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口，生產(chǎn)全世界三分之一的IPAD，以及在2012年貢獻(xiàn)了四川全省外貿(mào)進(jìn)出口總額40%的地方。
這樣的高速發(fā)展之地，龍湖自然不會(huì)缺席。屹立于此的183萬(wàn)平米的成都時(shí)代天街，便因其商業(yè)體量而成為亞洲第一商業(yè)體。更為重要的是，填補(bǔ)了區(qū)域空白，成為高新西區(qū)規(guī)劃中唯一的大型商業(yè)設(shè)施。
而在重慶和蘇南，所面臨的又是截然不同的問(wèn)題。老城市核心已不能適應(yīng)新城市人居的需求，在既有資源基礎(chǔ)上升級(jí)已迫在眉睫。
重慶西城天街、上海虹橋天街、無(wú)錫悅城天街、常州西城天街便是其中的代表之作。老的商業(yè)中心經(jīng)龍湖升級(jí)改造重新煥發(fā)活力，得以繼續(xù)引導(dǎo)城市時(shí)尚潮流。
在多種不同的城市化模式中，龍湖均打造出了經(jīng)典的產(chǎn)品。其擇址雖有變通之處，但卻都直指一個(gè)核心，被卷入城市化浪潮的區(qū)域。
天街的密碼與原則
秘密遠(yuǎn)不止城市化那么簡(jiǎn)單。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，搶先進(jìn)駐城市化前沿地帶無(wú)疑要冒極大的風(fēng)險(xiǎn)。新區(qū)規(guī)劃遍布中國(guó)所有的城市，但失敗爛尾的案例卻并不少見(jiàn)。遲一步雖可大為降低風(fēng)險(xiǎn)，但區(qū)域最優(yōu)資源也注定與你無(wú)緣。
除重慶和蘇南等少數(shù)項(xiàng)目之外，龍湖天街所在之地，起初無(wú)不荒涼，但數(shù)年之后，儼然城市新中心格局，天街出手，幾乎無(wú)失手?？焖龠M(jìn)入的同時(shí)卻能將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，這便是龍湖的過(guò)人之處。
細(xì)細(xì)究來(lái)，天街選址密碼，可以破譯為四大指標(biāo)——地塊屬性、交通指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。
地塊屬性，往往取決于政府規(guī)劃。毫無(wú)疑問(wèn)，在中國(guó)，政府一直是城市運(yùn)營(yíng)的主角，政府的決策對(duì)于城市化有著決定性的意義。政府主導(dǎo)的城市開(kāi)發(fā)，因其能實(shí)現(xiàn)資源整合的收益最大化而被開(kāi)發(fā)商喻為一筆“城市紅利”。地塊價(jià)值幾何，很大程度上由政府的規(guī)劃以及實(shí)際推動(dòng)力度所決定。
以北京為例，十年前的望京、幾年前的亦莊，無(wú)不強(qiáng)力佐證著這一趨勢(shì)。選擇并搶占政府千億級(jí)投資所向之地，占領(lǐng)由政府主導(dǎo)的新城市板塊發(fā)展核心，便把握住城市發(fā)展財(cái)富命脈，享有城市最大價(jià)值增長(zhǎng)。龍湖堅(jiān)持以政府主導(dǎo)的城市規(guī)劃作為第一擇地原則，每一座天街規(guī)劃之初，便充分考慮到政府的宏觀政策規(guī)劃，并與地方政府相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)詳細(xì)溝通了解之后才會(huì)定下決策。
交通，對(duì)于現(xiàn)代都市而言不可或缺。龍湖天街同樣洞悉“軌道交通一體化”對(duì)城市的變革性影響與財(cái)富基因。放眼世界，地鐵所在之處，必然帶來(lái)人群的穩(wěn)定密集、城市物質(zhì)功能與精神功能的聚合。龍湖天街不僅擇址地鐵通達(dá)之處，更以“地鐵上蓋”模式壟斷百億投資額與百萬(wàn)日客流量。
此外，產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域因遍布密集高消費(fèi)人群，往往是推動(dòng)商業(yè)消費(fèi)的核心動(dòng)力。龍湖天街以寫(xiě)字樓推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以大型商業(yè)綜合體完善區(qū)域配套，加之高品質(zhì)城市住宅，從而形成“產(chǎn)商居”一體化的“生活自循環(huán)”，三架齊驅(qū)，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值爆棚。
但無(wú)論是借力于軌道交通、公路，還是依托于產(chǎn)業(yè)密集的優(yōu)勢(shì)，最終所指向的都是前來(lái)消費(fèi)的人群。足夠的人口密度是支撐商業(yè)項(xiàng)目的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，一個(gè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的城市商業(yè)綜合體，它的輻射半徑要大于普通百貨商場(chǎng)與超市。因此，龍湖的天街項(xiàng)目在選址時(shí)給出了一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)：5公里內(nèi)人口密度平均為30萬(wàn)人次，而且，他們大多數(shù)是占據(jù)中國(guó)消費(fèi)主導(dǎo)地位的中產(chǎn)階層及新興家庭，剩下的事情，就是等他們來(lái)天街消費(fèi)。
這便是龍湖天街擇址的全部秘密，歸而言之便是四大原則，“城市規(guī)劃重點(diǎn)原則”、“交通樞紐復(fù)合原則”、“人口集中聚集原則”、“產(chǎn)業(yè)高度密集原則”。
正是這四大原則的指導(dǎo)，才奠定了龍湖天街“商圈制造機(jī)”的財(cái)富基礎(chǔ)，通過(guò)“拓荒造城，快速聚市，高效營(yíng)商”，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，實(shí)現(xiàn)天街商業(yè)人流、生命力和投資增值空間。