今年上半年以來(lái)，一向以穩(wěn)健著稱(chēng)的龍湖連續(xù)出手拿地，分別在廈門(mén)、重慶、北京等地獲得多宗優(yōu)質(zhì)地塊。9月以來(lái)，龍湖先后通過(guò)配股和發(fā)行票據(jù)的方式在資本市場(chǎng)募集資金。近日，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、首席市場(chǎng)官秦力洪在接受中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，龍湖可以用較低的成本進(jìn)行融資，是企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用評(píng)級(jí)較高的體現(xiàn)，龍湖今后將繼續(xù)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏。他同時(shí)認(rèn)為，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)震蕩下行，適度的行業(yè)整合在所難免。
當(dāng)前是融資好時(shí)機(jī)
中國(guó)證券報(bào)：從今年的中報(bào)和三季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，當(dāng)前龍湖的現(xiàn)金流非常充裕，為什么要在9月、10月融資？
秦力洪：需不需要錢(qián)是一回事，能不能借到錢(qián)是另外一回事。資本市場(chǎng)的游戲規(guī)則是，越是不需要的人越有資格借到錢(qián)，當(dāng)你真正需要的時(shí)候，就沒(méi)人借給你了，或者以一個(gè)天價(jià)的利息水平出借。相對(duì)來(lái)說(shuō)，龍湖正處在一個(gè)既可以借到錢(qián)，成本又比較低的有利時(shí)機(jī)。
另外，我們判斷今年有一個(gè)拿地的窗口期，龍湖今年獲取的土地也會(huì)陸續(xù)投入開(kāi)發(fā)，而且是以一個(gè)高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏來(lái)運(yùn)作。同時(shí)，我們將尋求一些新的區(qū)域戰(zhàn)略布局。因此，這些融資動(dòng)作有基于發(fā)展的考慮。
中國(guó)證券報(bào)：龍湖10月發(fā)行的4億美元票據(jù)，利率僅為6.875%，這是一個(gè)讓業(yè)界艷羨的低水平。在外部市場(chǎng)整體看空國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的情況下，是怎么做到的？
秦力洪：信用評(píng)級(jí)越高，資本市場(chǎng)可以接受的利率就越低，但風(fēng)險(xiǎn)也越低，反之亦然。資本市場(chǎng)投資者尋求的是風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格之間的平衡。龍湖的財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用評(píng)級(jí)比較高，所以能夠以低利率完成融資。我認(rèn)為這背后是品牌的體現(xiàn)。在資本市場(chǎng)，品牌就是別人對(duì)你未來(lái)穩(wěn)定性的展望，對(duì)你持續(xù)發(fā)展的展望，這種展望最終體現(xiàn)在融資額和利差上面。當(dāng)然，也有不少地產(chǎn)企業(yè)能夠以更低的利率獲得融資。
堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏
中國(guó)證券報(bào)：9月、10月以來(lái)，熱點(diǎn)城市的地價(jià)上升得比較明顯，無(wú)疑提高了企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。在拿地的時(shí)機(jī)上，龍湖通常怎么判斷？
秦力洪：今年龍湖集中拿地的二季度和三季度前期，我們判斷可能是市場(chǎng)低點(diǎn)的尾聲，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流仍然相對(duì)有限，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)未全面展開(kāi)。所以我們選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)切入。
中國(guó)證券報(bào)：龍湖通過(guò)哪些指標(biāo)來(lái)判斷市場(chǎng)時(shí)機(jī)？
秦力洪：它不是單一的指標(biāo)，而是由價(jià)格、成交量、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平等因素構(gòu)成的一個(gè)綜合模型。在這個(gè)模型中，還包括決定未來(lái)供需水平的前期開(kāi)發(fā)量和土地購(gòu)置量，還有宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面的景氣程度和貨幣指標(biāo)。我們會(huì)綜合這些因素，畫(huà)一條類(lèi)似于房地產(chǎn)景氣指數(shù)的曲線(xiàn)，并作為企業(yè)行為的參考。當(dāng)然，每個(gè)企業(yè)都有自己的判斷模型，龍湖也有不少需要學(xué)習(xí)的地方。
中國(guó)證券報(bào)：在市場(chǎng)低點(diǎn)時(shí)，企業(yè)可能沒(méi)有那么多的錢(qián)去買(mǎi)地和投資。這樣一來(lái)，在下一個(gè)市場(chǎng)高點(diǎn)，也沒(méi)有足夠的房子可以銷(xiāo)售。
秦力洪：這背后是一個(gè)資金運(yùn)作的技術(shù)。我們?cè)谏弦粋€(gè)周期運(yùn)轉(zhuǎn)得比較順暢，再加上有充沛的融資保駕護(hù)航，才有近期的投資動(dòng)作。具體到公司運(yùn)作來(lái)看，就是通過(guò)對(duì)ROE指標(biāo)的分解，來(lái)平衡各項(xiàng)因素，避免幾個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)比較大的差距，從而保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。
中國(guó)證券報(bào)：龍湖的財(cái)務(wù)指標(biāo)向好，很大程度上得益于高周轉(zhuǎn)。最近這兩年，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期大致在8個(gè)月左右，這種快節(jié)奏除了能帶來(lái)較好的現(xiàn)金流，還會(huì)給企業(yè)運(yùn)作帶來(lái)很大的壓力，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持這種開(kāi)發(fā)節(jié)奏嗎？
秦力洪：從現(xiàn)在的市場(chǎng)形態(tài)和制度設(shè)計(jì)來(lái)看，慢周轉(zhuǎn)會(huì)帶來(lái)很大的效率損失，資金成本的支付也是很不劃算的，所以我們會(huì)一直堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)。
高周轉(zhuǎn)要求企業(yè)具備很好的開(kāi)發(fā)能力，要有足夠的土地和資金。我們的戰(zhàn)略是，第一，保證高周轉(zhuǎn)不會(huì)變成空轉(zhuǎn)，幾千萬(wàn)平方米房子賣(mài)掉了，卻沒(méi)有利潤(rùn)，這種情況要避免，也就是說(shuō)資金要合理利用，讓公司的高周轉(zhuǎn)可以做大。另外，通過(guò)高周轉(zhuǎn)獲得的資金，除了一部分用于下一步的投資行為，還要保證一定的比例用于投資固定資產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，以此保持一個(gè)健康的周轉(zhuǎn)節(jié)奏。
行業(yè)利潤(rùn)率或震蕩下行
中國(guó)證券報(bào)：經(jīng)過(guò)這兩輪的市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的土地成本和融資成本都在上升，另外人力成本也在一直上漲。高成本可能會(huì)變成一個(gè)常態(tài)，這會(huì)不會(huì)壓縮房企利潤(rùn)率？
秦力洪：會(huì)。這幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率都在下行。但由于房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，哪怕下降兩三個(gè)點(diǎn)，也是很大的數(shù)目?，F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，就是利潤(rùn)率可能會(huì)繼續(xù)震蕩下行。這不是壞事，它可以洗洗牌，把一些經(jīng)營(yíng)不善的公司淘汰出去，使行業(yè)有適當(dāng)?shù)募卸取?/p>
另一個(gè)好處就是企業(yè)的戰(zhàn)略能力、管理能力、創(chuàng)新能力得以凸顯。過(guò)去這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)性投資會(huì)多一些，誰(shuí)膽子大、有點(diǎn)資源就能賺錢(qián)了。以后這樣的事情至少不會(huì)大量出現(xiàn)，這能夠提高整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。
中國(guó)證券報(bào)：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，是不是也意味著未來(lái)這種爆發(fā)式增長(zhǎng)的階段不會(huì)再出現(xiàn)？
秦力洪：我覺(jué)得至少最近來(lái)看，好像是沒(méi)有什么機(jī)會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)，大家都要穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。
如果政策預(yù)期不變的話(huà)，明年會(huì)是價(jià)穩(wěn)量升的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力還是存在的。但由于土地供應(yīng)的不連續(xù)性，在未來(lái)的某一個(gè)階段，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)短期供應(yīng)短缺，但這個(gè)短缺不會(huì)影響長(zhǎng)期的市場(chǎng)穩(wěn)定。