2023年3月17日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（「龍湖集團(tuán)」或「集團(tuán)」，港交所股份代號：960）公布其截至2022年12月31日止全年業(yè)績。

主要財(cái)務(wù)表現(xiàn)： -合同銷售額為人民幣2015.9億元，對應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。 -營業(yè)額同比增長12.2%至人民幣2505.7億元。 -股東應(yīng)占溢利為人民幣243.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.5%至人民幣225.4億元。毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權(quán)益后利潤率為9.0%。 -綜合借貸總額為人民幣2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.10%；平均貸款年限為6.67年。 -每股基本盈利人民幣4.084元，剔除公平值變動等影響后之每股核心基本盈利為人民幣3.779元。董事會建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.80元，計(jì)入中期股息每股人民幣0.33元，全年合計(jì)派發(fā)股息每股人民幣1.13元。

2022年，面對多重且嚴(yán)峻的內(nèi)外部挑戰(zhàn)，行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整。去年第四季度以來，房地產(chǎn)支持政策相繼出臺，以穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)回歸良性健康發(fā)展。

挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，龍湖集團(tuán)凝心聚力，交付業(yè)績，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2505.7億元，同比增長12.2%，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.5%達(dá)225.4億元；毛利額530.4億元，毛利率21.2%。在確保財(cái)務(wù)安全、戰(zhàn)略聚焦、組織高效運(yùn)營的前提下，龍湖集團(tuán)在應(yīng)對未知挑戰(zhàn)、穿越周期的歷練中持續(xù)成長。

聚焦核心城市，提升產(chǎn)品品質(zhì)

33城地產(chǎn)銷售排名前十，如期交付超11萬套品質(zhì)住宅

行業(yè)雖仍處于波動中，但拐點(diǎn)已現(xiàn)。龍湖集團(tuán)緊跟政策步伐，把握行業(yè)機(jī)會，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)額2270.2億元，同比增長11.0%，交付物業(yè)總建筑面積1551.5萬平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為17.9%。

秉承一貫的戰(zhàn)略篤定，龍湖集團(tuán)聚焦核心城市，全年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，權(quán)益銷售金額達(dá)1273億元，銷售回款率約100%，高能級城市銷售占比達(dá)97%。分區(qū)域看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額在集團(tuán)占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在33個(gè)城市入圍當(dāng)?shù)厥袌銮笆?，在其?2個(gè)城市位居前五。

截至2022年12月31日，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣2270億元，面積約為1480萬平方米，為集團(tuán)未來利潤的持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

相較于規(guī)模，龍湖更加注重產(chǎn)品品質(zhì)。集團(tuán)全年如期交付超11萬套品質(zhì)住宅，100%實(shí)現(xiàn)如期交付，41%提前交付。同時(shí)，龍湖不斷升級用戶體驗(yàn)，上線“云交付”，“交房即交證”等服務(wù)，交付滿意度90%。

去年以來，土地市場機(jī)會頻現(xiàn)，龍湖集團(tuán)秉持“量入為出”的原則，堅(jiān)持在高能級城市儲備土地。2022年，集團(tuán)共計(jì)新增34幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權(quán)益面積291萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米10461元。

截至2022年底，龍湖集團(tuán)的土地儲備合計(jì)5795萬平方米，權(quán)益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，約88%的銷售貨值集中在高能級城市，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

報(bào)告期后，龍湖集團(tuán)新增土地儲備總建筑面積為12萬平方米，權(quán)益面積7萬平方米。

運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入創(chuàng)新高

“一個(gè)龍湖”協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步深化

多年來，憑借“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的堅(jiān)定鋪排，龍湖已形成開發(fā)（地產(chǎn)開發(fā)）、運(yùn)營（商業(yè)投資、長租公寓）、服務(wù)（物業(yè)管理、智慧營造）三大業(yè)務(wù)板塊、多航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展局面，在把握商機(jī)的同時(shí)，深度參與城市空間、服務(wù)重構(gòu)，“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系持續(xù)受益。

2022年，由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)236億元（不含稅），同比增長25%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

集團(tuán)全年如期新增運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目15座，其中12座為重資產(chǎn)項(xiàng)目，3座為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕重并舉，持續(xù)深化龍湖商業(yè)在重點(diǎn)城市的網(wǎng)格化布局。南昌、青島、沈陽、寧波等地迎來首座天街開業(yè)運(yùn)營。

截至2022年12月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，在手商業(yè)項(xiàng)目139個(gè)，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)76座，已開業(yè)運(yùn)營商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。過去一年，因各地防疫管控要求，集團(tuán)在運(yùn)營商場遭遇不小挑戰(zhàn)，但得益于穩(wěn)定的出租率及租金結(jié)構(gòu)，租金收入同比增16%至94.3億元。

在國家“租購并舉”政策支持下，集團(tuán)長租公寓業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，租金收入同比增長9%至24.4億元，龍湖長租公寓品牌“冠寓”累計(jì)開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.6萬間，已成為集團(tuán)經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)不斷精細(xì)化產(chǎn)品和服務(wù)，冠寓持續(xù)提升運(yùn)營效率，開業(yè)六個(gè)月及以上的房源出租率為91.1%。

誕生6年來，龍湖冠寓累計(jì)服務(wù)近50萬租戶，客戶滿意度達(dá)95% 。其專為企業(yè)員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計(jì)服務(wù)企業(yè)近3萬家。發(fā)展同時(shí)，龍湖冠寓積極參與10余城保障性租賃住房建設(shè)，開業(yè)房源超2萬間，助力新市民、青年人安居。

龍湖智創(chuàng)生活憑借強(qiáng)大的智能科技創(chuàng)新能力，全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，不斷突破物理空間界限，為廣闊城市管理中的復(fù)合業(yè)態(tài)提供高品質(zhì)的多元服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入總額137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率達(dá)34.3%，物業(yè)在管面積達(dá)3.2億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)14年超過90%。商業(yè)運(yùn)營在管面積達(dá)722萬平方米，購物中心商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量達(dá)76座，簽約項(xiàng)目達(dá)139座。

2022年，龍湖智創(chuàng)生活在物業(yè)管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創(chuàng)新高。業(yè)態(tài)方面，重點(diǎn)發(fā)力城市服務(wù)和辦公業(yè)態(tài)，相繼與多地國資企業(yè)達(dá)成合作，并與多個(gè)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)總部服務(wù)合作，在商業(yè)辦公及城市服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步向縱深發(fā)展。

同樣值得一提的是，2022年8月，龍湖集團(tuán)正式發(fā)布全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力，龍湖龍智造以“龍湖智造未來城市”為理念，聚合六大業(yè)務(wù)“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰(zhàn)略生態(tài)，為客戶提供定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等六大產(chǎn)品服務(wù)模塊，形成一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)能力。

截至目前，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目近40個(gè)，總建筑面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團(tuán)、清華大學(xué)等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險(xiǎn)公司及大廠高校等行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好合作關(guān)系。

財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全

平均借貸成本4.10%持續(xù)保持低位

健康的資產(chǎn)負(fù)債表和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。龍湖集團(tuán)嚴(yán)控負(fù)債額的同時(shí)持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持控制短債比及外債占比，并于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務(wù)，外幣債務(wù)掉期比例至98%，基本完全規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)平均借貸成本進(jìn)一步下降至4.10%，持續(xù)保持低位；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內(nèi)到期的短債占比約9.9%；現(xiàn)金短債比3.52，連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，集團(tuán)于5月成功發(fā)行首單創(chuàng)設(shè)CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團(tuán)發(fā)行首單“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團(tuán)發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券，票面利率僅3.00%，成就央行“第二支箭”首單。12月，集團(tuán)發(fā)行首單“內(nèi)保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

憑借穩(wěn)健的業(yè)務(wù)經(jīng)營與自律的財(cái)務(wù)管理，集團(tuán)持續(xù)獲得評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，成為國內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。截至2022年12月31日，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

歷經(jīng)了周期考驗(yàn)后的穩(wěn)健財(cái)務(wù)盤面及全投資級評級，猶顯珍貴，亦令龍湖持續(xù)獲得認(rèn)可。去年8月，龍湖集團(tuán)蟬聯(lián)《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單，排名躍升至第412位。與此同時(shí)，龍湖再度榮登《福布斯》全球企業(yè)2000強(qiáng)，連續(xù)12年上榜。

深度踐行時(shí)代使命

向上向善，共生共贏

穩(wěn)步發(fā)展的進(jìn)程中，集團(tuán)恪守企業(yè)社會責(zé)任，致力于構(gòu)建與客戶、員工、環(huán)境、行業(yè)和社會共贏的和諧生態(tài)，在戰(zhàn)略層面踐行可持續(xù)發(fā)展理念，不斷拓寬善待的邊界。

截至2022年底，龍湖累計(jì)滿足綠建標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目超1.3億平方米，新建建筑100%滿足綠色設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；2022年，龍湖商業(yè)與租戶簽署綠色租賃合同超1.5萬份，約占租戶的96%，持續(xù)踐行低碳、綠色的可持續(xù)發(fā)展理念。

恪盡社會責(zé)任，發(fā)揚(yáng)公益、創(chuàng)新的時(shí)代精神是龍湖當(dāng)下深度踐行的時(shí)代使命。龍湖公益基金會在一老一小、鄉(xiāng)村振興、助學(xué)興教等領(lǐng)域陸續(xù)開展了“欣芽計(jì)劃”、“湖光計(jì)劃”、“展翅計(jì)劃”、“溪流計(jì)劃”、“萬年青計(jì)劃”等公益項(xiàng)目，累計(jì)幫扶超164萬人。龍湖集團(tuán)及創(chuàng)始人、龍湖公益基金會累計(jì)捐贈超18億元。

因在企業(yè)社會責(zé)任層面的突出表現(xiàn)，龍湖獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)評級；獲全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)GRESB綠色三星級認(rèn)可；獲Sustainalytics“低風(fēng)險(xiǎn)”評級，風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù) 15.8 分，為境內(nèi)房企最低；入選首屆《福布斯》中國ESG50。

報(bào)告期外，2023年龍湖Sustainalytics 風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù)自15.8分進(jìn)一步降低至15.2分，保持境內(nèi)房企最優(yōu)。

秉承“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略

聚而向前，行且堅(jiān)毅

作別曾經(jīng)的“高杠桿”模式，增長方式的改變已迫在眉睫，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，成為今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)之一。龍湖將繼續(xù)堅(jiān)持長期主義視角，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略之下，推動開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展。

目前龍湖土儲充裕，重點(diǎn)布局一二線核心城市，2023年將結(jié)合市場情況靈活調(diào)整推盤節(jié)奏。產(chǎn)品涵蓋剛需、改善、商業(yè)經(jīng)營等細(xì)分需求，并踐行差異化產(chǎn)品策略，根據(jù)不同區(qū)域不同客戶的需求精準(zhǔn)規(guī)劃產(chǎn)品和業(yè)態(tài)配置，力求在波動市場中把握機(jī)會。開發(fā)業(yè)務(wù)將始終以強(qiáng)大及穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐龍湖的底盤。

2023年，約10座商業(yè)項(xiàng)目將于北京、杭州、蘇州等城市開業(yè)，穩(wěn)步推進(jìn)在高能級城市的網(wǎng)格化布局。長租公寓業(yè)務(wù)龍湖冠寓未來也將隨著市場的需求增長，穩(wěn)步推進(jìn)。運(yùn)營業(yè)務(wù)將持續(xù)提升經(jīng)營收益和資產(chǎn)回報(bào)，持續(xù)提升利潤貢獻(xiàn)。

服務(wù)業(yè)務(wù)層面，擁有超20年物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的龍湖智創(chuàng)生活，未來也將在這個(gè)萬億規(guī)模的市場中不斷積累長期客戶，增強(qiáng)服務(wù)能力，提升市占率；以數(shù)字科技為基石的智慧營造品牌——龍湖龍智造，將持續(xù)整合多航道經(jīng)驗(yàn)與資源，形成有競爭力的全域建造及運(yùn)營能力，致力于成為“智慧營造領(lǐng)航者”。

善行致遠(yuǎn)，今年是龍湖集團(tuán)成立的30周年。一路走來，龍湖始終秉承“善待”的初心，堅(jiān)守長期主義，用執(zhí)行結(jié)果兌現(xiàn)承諾，增厚公司的信用與底盤，回饋我們的同路人，聚而向前、行且堅(jiān)毅！